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Recente decisão alterou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema e entendeu que é lícita a cláusula contratual que prevê a exigência de juros remuneratórios mesmo antes da entrega do imóvel. 

Até então predominava o entendimento que tal exigência seria abusiva, pois nesses contratos de aquisição de imóvel na planta o consumidor estaria pagando antecipadamente o preço, visto que tal pagamento era anterior à entrega do bem. 

Em junho de 2012 foi julgado pela Segunda Seção do STJ Embargos de Divergência sobre o tema, EREsp 670-117. O recurso foi apresentado por uma empresa que desejava ver declarada válida a exigência de juros remuneratórios durante a obra.

O Relator, Min. Sidnei Beneti, entendeu que todos os custos do empreendimento já estariam embutidos no seu orçamento, de modo que se exigir do consumidor os chamados juros no pé configuraria verdadeiro bis-in-idem, gerador de desvantagem exagerada ao consumidor em afronta ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 

Em sentido divergente o Ministro Antonio Carlos Ferreira alegou que ao permitir um parcelamento seria possível se exigir juros remuneratórios ainda que nesta fase anterior a sua entrega. Assim se evitaria exigir o mesmo valor de quem paga à vista de quem opta pelo pagamento parcelado. Sustentou que o incorporador além de assumir os riscos do empreendimento antecipa recursos para permitir sua regular conclusão e, como esses valores serão exigidos de qualquer modo, seria mais conveniente que viessem expressos no contrato  do que fossem embutidos no preço, viabilizando seu controle pelo Poder Judiciário. 

Por maioria (seis votos a três) a Segunda Seção do STJ aprovou o voto-divergente e entendeu lícita a cobrança de juros remuneratórios, de 1% ao mês, a partir da assinatura do contrato de aquisição de imóvel na planta. 

A decisão pode ser questionada por ter, de algum modo, privilegiado o ponto de vista e os interesses do incorporador imobiliário, sem se aprofundar sobre a relevância da antecipação de pagamento do preço e sobre a usual fragilidade do consumidor-adquirente nestas operações, nos moldes previstos pelo Código de Defesa do Consumidor.

De todo modo, esta importante decisão leva incorporadoras, construtoras e consumidores a refletir atentamente sobre suas consequências nos seus negócios. Os empreendedores imobiliários deverão rever seus contratos para, se assim desejarem, incluir cláusulas atinentes aos juros no pé que atendam ao que foi permitido judicialmente de modo adequado. Já os consumidores terão que ter um cuidado redobrado no momento da análise do custo econômico da aquisição imobiliária, pois, se previstos contratualmente, tais juros remuneratórios durante a obra provavelmente serão mantidos.

Ricardo Calderon

Advogado. Mestre em Direito Civil pela UFPR. 

Professor da Unibrasil.

ricardo@srcadvocacia.com.br

O instituto do testamento não é muito difundido no Brasil, o que faz com que sejam poucas as pessoas que realmente estipulem previamente as condições que regerão sua sucessão.

Entretanto, a evolução da sociedade atual, somada com as diversas dúvidas e interpretações que podem advir da legislação, acabam por torná-lo cada vez mais recomendável como um instrumento que viabilize uma sucessão pacífica e célere.

Muitas empresas e famílias acabam por se dissolver e desunir após uma acalorada sucessão envolta em litígios e discussões. São diversos os casos em que o Poder Judiciário simplesmente não consegue evitar o perecimento de empresas e bens enquanto transcorre um moroso processo sucessório permeado por conflitos.

Algumas inovações do Código Civil de 2.002 também fazem com que a sucessão deva ser melhor refletida ainda em vida pelas partes (entre outros: cônjuge é herdeiro necessário; companheira tem tratamento diferenciado nas questões patrimoniais, etc…).

Diante desse quadro, tem se mostrado cada vez mais recomendável a celebração de testamento por interessados em regular previamente sua sucessão e evitar ao máximo litígios e ações judiciais.  O Código Civil de 2.002 alargou as possibilidades de utilização do testamento, deixando claro que ele pode ser utilizado tanto para questões patrimoniais como não patrimoniais.

Dessa forma, ele pode ser utilizado para estipular o destino de cada um dos bens (tanto dos herdeiros como de eventuais terceiros beneficiados), disposições sobre a quota disponível, prever quem será o inventariante, gravar bens com cláusulas restritivas, enfim, decidir de forma detalhada qual a vontade do testador quanto ao destino e futuro dos seus bens e direitos.

Também é possível que nele se reconheça eventual filiação (sócio afetiva ou biológica), se reconheça período de convivência em união estável, ou seja, demais questões não patrimoniais relevantes também podem ser declaradas em testamento.

A experiência tem demonstrado que a previsão dessas condições em testamento tem evitado discussões e conflitos judiciais, fazendo com que o processo sucessório transcorra sem sobressaltos, permitindo a preservação tanto do patrimônio como da harmonia familiar.

Hodiernamente é grande a relevância dos valores constitucionais na abordagem da teoria dos contratos. Supera-se a visão liberal de supremacia da autonomia da vontade e igualdade formal. Os valores constitucionais levam à proteção da parte enfraquecida na relação contratual e exigem que interesses públicos delimitem essa autonomia negocial, reconhecendo-se a desigualdade existente em muitas das relações contratuais.

A Constituição busca uma igualdade material e atualmente aos pactos também é conferida uma função social1, de modo que os contratos também devem observar limites que são fixados pelo interesse público.

O avanço das formas negociais e a nova feição do mercado demonstram que a realidade contratual é totalmente diversa nos dias de hoje, pois em muitos casos a força de uma empresa transnacional é incomparavelmente maior que a do contratante débil no momento da celebração, de modo que se esses fatores não forem sopesados e se o contratante não for protegido será simplesmente aniquilado.

Como bem resume Teresa Negreiros

a análise da evolução histórica do direito civil e do câmbio valorativo assim produzido recai sobre o instituto do contrato. Procura-se identificar como sentido unificante das transformações sofridas na teoria do contrato a incidência, sobre relação contratual, de princípios e valores constitucionais. Ou seja, pretende-se construir uma ponte que articule à dogmática contratual contemporânea – caracterizada por princípios que visam à tutela do contratante débil e de boa-fé – a concepção trazida pela ordem constitucional de pessoa humana e de sua sociabilidade2.

Ainda no campo dos contratos, cumpre ressaltar a necessidade de proteção do consumidor, que veio a ser consagrada com a edição de uma legislação esparsa, o Código de Defesa do Consumidor. O artigo 170, V, da Constituição Federal, prevê o princípio de defesa do consumidor que, somado ao Código Consumerista, caracterizam um novo marco na abordagem das relações de consumo.

A função social dos contratos prevista no artigo 2.035 do Código Civil de 2002 também sinaliza um novo tempo nas relações contratuais3, eis que os pactos também passam a ter que se adequar a esse interesse público, que delimita a liberdade contratual4.

Em relações de consumo são três sistemas que devem balizar a apreciação da relação: a Constituição Federal, o Código Civil e o Código de Defesa e Proteção do Consumidor, restando clara a necessidade do diálogo das fontes5 para se obter a melhor solução ao caso concreto.

Nesse contexto, a preponderância que era conferida à autonomia de vontade em relações contratuais resta mitigada6, devendo ser observada em conjunto com outros fatores, previstos na Constituição, no Código Civil e na legislação esparsa que lhe for correlata7.

As oscilações do mercado, a atual comunidade do consumo e o avanço das relações internacionais apresentam desafios e dilemas que simplesmente são impossíveis de se responder apenas com base na análise da estrutura codificada do contrato8.

Resta patente, assim, que a análise do trânsito jurídico a partir dos pressupostos civil-constitucionais acima expostos é outra, totalmente diversa de uma leitura que considere apenas as disposições do Código.

Ricardo Lucas Calderón
Advogado. Mestre em Direito Civil pela UFPR. Professor da UNIBRASIL e dos cursos de pós-graduação da FGV/Isae e UNINTER.